Kvalitní dům i s omezeným budgetem. Jak ho postavit bez statisíců za vícepráce?

Stavba vlastního domu je pro většinu lidí jednou z největších investic v životě. Přesto se právě během výstavby často ztrácejí desítky až stovky tisíc korun na změnách, vícepracích a rozhodnutích, která mohla padnout mnohem dříve. Jak tedy postavit kvalitní dům i s omezeným budgetem? Kde má smysl hledat úspory, na čem naopak nešetřit a proč může být důkladná příprava účinnější než sebepevnější smlouva? O cenách, projektování i zkušenostech z reálných staveb jsme mluvili s Ondřejem Tóthem ze Šetrných domů.

Když se bavíme o ceně domu, co si pod ní mám vlastně představit?

Tohle je jedna z věcí, kterou chceme dělat jinak než velká část trhu. Takové ty ceny „od“ se nám příčí. Samozřejmě můžete mít dlažbu za tři stovky i za dva tisíce, levnější nebo dražší střešní krytinu, fasádu nebo vybavení. Vždycky se ale dá rozumně definovat standard a říct, co za danou cenu klient skutečně dostane.

Člověk si totiž zpravidla nejvíc zapamatuje první částku, kterou u domu uslyší. Podle ní si začne skládat představu o rozpočtu. Přijde mi proto férovější dát mu od začátku cenu, která je realistická, než ho nalákat nízkým číslem a potom během projektování nebo výstavby postupně říkat: tohle v ceně nebylo, tohle podražilo a na tohle už vám rozpočet nestačí.

My k tomu přistupujeme spíš opačně. Když nějaký náklad ještě neumíme přesně určit, raději s ním počítáme a případně do ceny zahrneme jasně definovanou rezervu. Klient ví, proč tam je, k čemu slouží a jak se bude postupně zpřesňovat. Když pak třeba při zakládání zjistíme, že se výkop bortí a potřebujeme několik kubíků betonu navíc, není z toho okamžitě finanční problém.

Stavba domu není nákup rohlíků. Pro většinu lidí je to jedna z největších investic v životě a podle mě je správné k ní tak přistupovat. A je zároveň potřeba odlišit cenu domu na klíč od kompletního investičního rozpočtu celé výstavby. Cena domu na klíč je cena za dokončený a provozuschopný dům. Vedle ní ale existují náklady spojené s konkrétním pozemkem a jeho připraveností.

Je tedy cena domu na klíč opravdu cena, za kterou se dá do domu nastěhovat? Co všechno v ní je?

Ano – pokud má klient stavebně připravený pozemek. Pro mě jsou základ čtyři věci: vodoměrná šachta, elektrický a elektroměrný pilíř, revizní šachta kanalizace a hotový sjezd na pozemek. To jsou věci, které lidé při koupi pozemku často podcení.

A já jsem mimochodem ukázkový příklad. Když jsem kupoval vlastní pozemek, viděl jsem hlavně výhled. Honza se mě ptal: „Kde máš sítě? Kde máš komunikaci?“ A já říkal: „To se dodělá, hlavně že mám ten výhled.“ Pozemek jsem koupil v roce 2020, je rok 2026 a ještě nestavím, protože sítě a celá příprava území jsou podstatně složitější, než jsem si tehdy připouštěl. Není špatně koupit nepřipravený pozemek. Špatně je nevědět, co to znamená.

V samotné ceně domu máme projektovou přípravu, dokumentaci pro povolení stavby i další naše dokumentace, kterými dům postupně definujeme. Je tam prováděcí dokumentace, kterou považujeme za naprostý základ. Řemeslník má dostat co nejlepší návod, ne stát na stavbě a vymýšlet, jak by se to asi mohlo udělat.

Je tam základová deska, DPH, okna, technologie i takové zdánlivé drobnosti, jako je hasicí přístroj nebo kouřový hlásič. Prostě věci, které k dokončenému domu patří. Nechceme vytvořit atraktivní cenu tím, že z ní vyndáme okna jen proto, že si přece každý může vybrat jiná.

Co standardně není součástí, jsou věci kolem domu – například terasa, finální zpevněné plochy nebo rozsáhlejší terénní úpravy. V ceně máme běžnou úpravu terénu v bezprostředním okolí základové desky a zeminu na pozemku deponujeme tak, aby se s ní dalo dál pracovat. Terasa bývá na vizualizacích hlavně pro představu. Občas nás klient ukecá a dostane ji jako dárek, ale standardně součástí ceny není.

S jakými dalšími náklady by tedy měl člověk počítat mimo samotný dům?

Určitě se zpevněnými plochami. Někde chcete parkovat a ideálně se chcete dostat do domu bez bláta na botách. Chodníky, parkovací stání nebo finální příjezd ale nemusíte nutně realizovat první den. My pro stavbu stejně vytváříme dočasnou zpevněnou plochu pro techniku – štěrk na geotextilii – a ta může nějakou dobu fungovat. Obruby, další vrstvy a třeba zámkovou dlažbu můžete dokončit později.

Velkou kapitolou je stavební připravenost. Můj pozemek je extrém: řeším desítky metrů hlavních řadů kanalizace a vody, komunikaci s točnou, parkování i veřejné osvětlení. Ale i u běžného pozemku mohou chybět jednotlivé přípojné body.

U elektřiny může distributor vybudovat přípojné místo, ale elektroměrný pilíř a vedení dál už mohou být na klientovi. U vody řešíte vodoměrnou šachtu, napojení na řad a podmínky provozovatele. U kanalizace revizní šachtu a samotné napojení. V ceně domu máme vedení od základové desky k připraveným přípojným bodům na pozemku. Samotné vytvoření těchto bodů a jejich napojení na veřejné řady je ale něco jiného.

A pokud veřejná infrastruktura není k dispozici, náklady mohou být výrazně vyšší. Čistírna odpadních vod nebo studna se podle podmínek pozemku mohou pohybovat ve velmi rozdílných částkách. Proto je důležité neřešit jen cenu domu, ale celý investiční rozpočet včetně pozemku.

U konceptů domů na vašem webu ceny nenajdu. Proč je nezveřejňujete, když chcete být v cenách transparentní?

Protože samotné číslo bez kontextu podle mě ještě není transparentnost. Pro člověka, který staví poprvé, je strašně těžké porovnat, co nabízí jedna firma a co druhá. Spoustu věcí na hotovém domě ani neuvidí.

Vezměte si třeba zakládací práh z Purenitu. U bungalovu to může být položka v řádu desítek tisíc korun. Klient si řekne: „Jaký Purenit? Proč bych za to měl platit?“ Jenže právě takové konstrukční detaily mohou zásadně ovlivnit ochranu a dlouhodobou životnost konstrukce.

Proto máme radši, když člověk nejdřív přijde, my mu vysvětlíme, co děláme, jak dům skládáme a proč některé věci považujeme za důležité. Hned po prvním jednání jsme schopni připravit nabídku. A pak se můžeme bavit o tom, jestli se mu naše cesta líbí a jak ji případně přizpůsobit jeho rozpočtu.

Nikdy jsme nechtěli stavět nejlevnější domy z nejlevnějších materiálů. Chceme vytvářet dlouhodobou hodnotu – s respektem k penězům klienta, životnosti domu i šetrnosti k prostředí. Kdo chce dům primárně jako co nejlevnější produkt na dvacet let, nemusí být náš klient. Kdo ho vnímá jako majetek, který může jednou předat dětem, s tím si zpravidla rozumíme mnohem víc.

Dostanu od vás nabídku a výsledná cena je vyšší než můj rozpočet. Znamená to, že pro mě Šetrné domy nejsou?

Určitě ne. První nabídka je záměrně bezpečná – počítá s rezervami a s variantou, která nás nemá později nepříjemně překvapit. Už na úvodní schůzce se ale bavíme o rozpočtu. Ne proto, abychom cenu upravili podle toho, kolik klient „má“. Jednotkové ceny a naše cenotvorba fungují pro všechny stejně. Potřebujeme rozpočet znát proto, abychom věděli, s čím máme při návrhu pracovat.

A právě návrh je často největší prostor pro úsporu. Nemusíme automaticky zlevňovat konstrukci. Můžeme upravit samotný koncept. Nedávno jsme například ušetřili přibližně 150 tisíc tím, že jsme v horním patře nedělali druhou koupelnu. Klienti si uvědomili, že jim stačí nahoře toaleta a koupelna se sprchou dole, protože podobně fungují už dnes.

Stejné je to s pracovnou. Někdo potřebuje plnohodnotnou patnáctimetrovou kancelář. Jinému stačí galerie s počítačem. A někomu šestimetrový pracovní kout se stolem a knihovnou. Neexistuje důvod, proč by každý musel automaticky stavět stejné 4+kk o stejné ploše.

Proto také nemáme katalog typových domů ve smyslu „vyberte si a každá změna je za příplatek“. Máme koncepty – určitou hmotu, tvar a základní princip – které se mají přizpůsobit klientovi a jeho pozemku. I proto máme vlastní ateliér.

A ještě jedna věc: je dobré přemýšlet o domě v čase. Honza vždycky říká: „Plánujte dům, jako byste měli neomezený rozpočet.“ Neznamená to všechno hned koupit. Znamená to všechno dopředu promyslet. Příprava na věc, kterou budete chtít za deset let, stojí při stavbě často zlomek toho, co bude stát její dodatečné řešení.

Chcete jednou bazén? Udělejme teď prostup základovou deskou. Plánujete za deset let bydlení pro rodiče? Připravme základy, instalace a možnost budoucího rozšíření, ale nestavme dnes celou garsonku, kterou deset let nepotřebujete.

Stejně může uvažovat mladý pár. Dnes jim může několik let stačit menší dispozice – děti jsou první roky stejně často s rodiči a u nás doma to nebylo jinak; při kojení bylo ostatně jednodušší mít dítě hned vedle postele. Další pokoj se může dostavět ve chvíli, kdy ho rodina skutečně potřebuje a její finanční situace je zase jinde.

Dům nemusí být první den definitivně hotový na celý zbytek života. Může být navržený jako rostoucí a flexibilní dům.

Když hledáte cestu, jak cenu snížit, kde je pro vás hranice? Na čem šetřit nechcete?

Hranice je pro nás životnost konstrukce. Nechceme nahrazovat materiály nebo řešení způsobem, který zvýší riziko degradace skladby. Foukaná celulóza, kvalitní vzduchotěsnicí systém a pásky, kvalitní izolace, OSB desky, KVH hranoly, správné provedení – u věcí, které jednou zavřeme do konstrukce a už je prakticky nezměníte, přes to u nás nejede vlak.

Naopak největší smysl dává šetřit na věcech, které lze za víkend vyměnit. Když je rozpočet opravdu napnutý a víte, že za rok nebo dva budete mít další peníze, klidně můžete nějakou dobu chodit po levném koberci položeném na připravené podlaze. A až peníze budou, koberec odnesete a dáte si krásnou dřevěnou podlahu.

U konstrukce, oken nebo střechy takhle uvažovat nechceme. Ty už později jednoduše nevyměníte.

Před několika lety za námi přišel klient s rozpracovaným projektem, kterému se prakticky ze dne na den změnila finanční situace. Rozpočet měl kolem tří a půl milionu a potřeboval zjistit, jestli s tím vůbec něco dokážeme udělat. Dokázali jsme. Dnes v domě spokojeně bydlí. Dokonce si zachoval některé nadstandardní věci, na kterých trval – třeba okna – protože právě ty se v budoucnu mění velmi těžko. Ostatní jsme společně poskládali tak, aby byl dům funkční a mohl ho postupně dokončovat.

Jak moc cenu ovlivňuje samotný návrh domu? Může být stejně velký dům výrazně levnější nebo dražší jen podle toho, jak je navržený?

Může, a velmi výrazně. Právě proto máme vlastní ateliér. Známe naši konstrukci, její statické možnosti, požární řešení i technologie a už při prvním návrhu s tím dokážeme pracovat.

Někdy stačí posunout stěnu a statické řešení je najednou jednodušší. U oken umíme přemýšlet nejen esteticky, ale i ekonomicky – někdy si přepočítávám cenu jednotlivých variant na metr čtvereční, abychom našli řešení, které pořád funguje architektonicky, ale nedělá zbytečný zásah do rozpočtu.

Neříkám, že architektura nemá být krásná. Má. Jen podle mě musí být vedle estetiky přítomná i odpovědnost za rozpočet klienta. Proto spolupracujeme s architekty, se kterými jsme dlouhodobě naladění na podobný způsob uvažování.

A hlavně u nás cesta nevede z konceptu rovnou do dokumentace pro povolení. Nejprve koncept přizpůsobíme klientovi a vytvoříme studii. Dům zasadíme na konkrétní pozemek, řešíme světové strany, denní světlo, solární zisky i riziko letního přehřívání.

Potom děláme konstrukční audit, kde předběžně prověřujeme konstrukci, statiku a požární souvislosti, a technologický audit, kde řešíme energetiku a technologie domu. Díky tomu dokážeme cenu postupně zpřesňovat a zároveň včas hledat levnější alternativy tam, kde klient danou věc nepotřebuje.

Kdy klient zjistí skutečnou cenu svého konkrétního domu?

Vlastně dvakrát. První skutečnou cenu dostane velmi brzy. Je to cena konceptu včetně rezerv, které v tu chvíli považujeme za rozumné. Druhou cenu získáme po návrhu a auditech, kdy už jsme velkou část nejistot odstranili. Ta bývá ve standardním řešení zpravidla nižší, protože rezervy dokážeme zpřesnit. Samozřejmě pokud si klient mezitím vybere řadu nadstandardů, může být výsledná cena naopak vyšší.

Ani dobrá příprava ale neznamená, že dokážeme předvídat úplně všechno. U jednoho domu jsme například od začátku věděli, že je pozemek v záplavovém území, a počítali jsme s navýšením základové desky i s rezervou. Během povolování ale přišel požadavek správce povodí na podstatně větší zvýšení stavby, než jsme předpokládali. Najednou nešlo o dvě řady ztraceného bednění, ale o výrazně vyšší konstrukci. To už byl citelný rozdíl.

V takové chvíli nejdeme za klientem jen s problémem. Sedneme si a hledáme, kde se dá část nákladů vykompenzovat, co musí být teď a co lze odložit.

Klientům zároveň říkám: i když jsme nějakou rezervu zpřesněním ceny uvolnili, pořád o ní přemýšlejte jako o rezervě. Je lepší mít financování nastavené bezpečně a část peněz nakonec vůbec nečerpat, než během výstavby zjistit, že chybí prostředky na dokončení.

Smlouvu o dílo proto chceme uzavírat ve chvíli, kdy máme hotovou studii, konstrukční a technologický audit, známe standard domu a odstranili jsme maximum věcí, které by nás mohly překvapit.

Proč bych měl věřit, že nabídnutá cena vydrží? Co mi brání během stavby zaplatit o stovky tisíc víc?

Vůbec nic vám nebrání zaplatit o stovky tisíc navíc, když vaše manželka nemá dostatečně dobrou představivost.

Opravdu jsme zažili stavbu, kde už stála hrubá konstrukce, první patro bylo přiklopené stropem a ve deset večer mi přišla zpráva: „Ondro, ten obývák je strašně malej, musíme celou dispozici překopat.“ Nedalo mi to a někdy kolem jedné v noci jsem měl nový návrh, protože bych jinak asi neusnul. Naštěstí jsme to zvládli, nad částí víceprací mávli rukou a hlavní bylo, že klientka byla spokojená.

Ale právě to ukazuje podstatu problému. Čím lépe je stavba naplánovaná, tím méně prostoru pro vícepráce vzniká. Proto tak lpíme na prováděcí a zadávací dokumentaci. Když je všechno nakreslené, specifikované a odsouhlasené, nemá elektrikář na stavbě vymýšlet vlastní trasu a potom říct, že kabelu bylo víc. Nemá se během realizace rozhodovat, kam přijde vypínač. To už má být rozhodnuté.

Největší problém jsou stovky malých rozhodnutí typu: „Existuje lepší řešení a stojí jenom o trochu víc.“ Samozřejmě že téměř vždy existuje něco lepšího. Jenže když máte na stavbě sto věcí, z nichž každá stojí jen o pár tisíc navíc, právě jste vytvořili ty statisíce, které vám na konci chybí.

To je vidět i u svépomocné výstavby. Projekt postupně dostane elektrikář, instalatér, tesař a každý přinese vlastní zkušenost a vlastní „lepší řešení“. Jednotlivě mohou dávat smysl. Jenže nikdo z nich nehlídá celkový rozpočet stavby.

My se na dům snažíme dívat jako na celek. Když klient řekne: „Mám čtyři a půl milionu a musí se do nich vejít všechno,“ pak může existovat technicky lepší řešení konkrétního detailu, ale z pohledu celého domu to lepší řešení být nemusí, protože stojí peníze, které potřebujeme jinde. Třeba fotovoltaiku nemusíme instalovat hned. Pokud dům funguje bez ní, můžeme udělat přípravu a panely doplnit v budoucnu.

A stejné je to s vybavením. Umyvadlo o deset centimetrů širší může znamenat jinou polohu odpadu. Jenže v místě nového odpadu může vést stojka a najednou se předělává něco, co už bylo hotové. Z malé změny jsou tisíce.

Proto bych každému, kdo nechce během stavby platit statisíce na vícepracích, poradil jediné: rozhodujte co nejvíc věcí před zahájením stavby a všechno dostaňte do kvalitní dokumentace.

„Nejlepší obranou proti vícepracím není smlouva. Je to dobře připravená stavba.“

Kdyby za vámi dnes přišel člověk s pozemkem a jasným rozpočtem, co by měl udělat jako první?

Úplně první bych zdokumentoval stavební připravenost pozemku. To je alfa a omega. Může rozhodnout o tom, jestli z celkového rozpočtu ukrojíte za přípravu pár desítek tisíc, nebo třeba milion. A bohužel vůbec neplatí, že drahý pozemek rovná se stavebně připravený pozemek.

Pro klienty proto děláme Dokumentaci místních poměrů. Neřeší jen to, co vidíme na místě. Geodeticky zmapujeme reliéf a svažitost, ale prověřujeme i souvislosti, které mohou ovlivnit povolování a náklady.

U jednoho klienta například obec během procesu požadovala kontribuci za napojení na kanalizaci. Jenže přípojka na pozemku už existovala. Začali jsme dohledávat starší smlouvy a podklady a nakonec se podařilo doložit, že klient tento poplatek platit nemá. Přesně takové věci mohou na první pohled vypadat jako detail, ale do celkového rozpočtu se počítají.

Druhá důležitá věc je vědět, co se na pozemku skutečně může postavit. Nestačí vlastní interpretace územního plánu. Potřebujeme mít podmínky výstavby prověřené a pokud možno podložené relevantními informacemi od úřadu.

A potom už přijďte s představou o bydlení. Nemusí být dokonale jasná. Od toho jsou naši key-accounti a obchodníci, abychom ji společně zpřesnili. Je dobré vědět, co se vám líbí a co ne. Občas přijde klient s Pinterestem plným tisíců obrázků a já mu říkám: „Hele, ale tohle všechno do jednoho baráku fakt nenarveme.“ A aspoň se tomu společně zasmějeme.

Kdo chce, může si interiér řešit sám. Kdo si na to netroufá, může využít designové studio, se kterým spolupracujeme. U tak velké investice může dávat smysl mít vedle sebe někoho, kdo pomůže držet nejen jednotlivé materiály, ale celkovou myšlenku bydlení.

A úplně nejjednodušší první krok? Prostě nám zavolat a přijít na nezávaznou schůzku. Kafe děláme dobrý, máme i neperlivou vodu a čaj. A klidně se po hodině a půl můžeme rozejít s tím, že jsme zjistili, že se k sobě nehodíme. To je naprosto v pořádku. Nestavíme pro všechny.

Chceme stavět pro lidi, se kterými si padneme do noty – kterým dává smysl, jak přemýšlíme o konstrukci, ceně, životnosti a celém procesu výstavby. A pokud člověk po první schůzce zjistí, že chce jít úplně jinou cestou, i to je užitečný výsledek. Aspoň se v tom, co ho čeká, zase o kus lépe zorientoval.

Na závěr

Cena domu podle nás není jedno číslo vytržené z kontextu. Je výsledkem pozemku, návrhu, konstrukce, standardu, technologií a hlavně rozhodnutí, která se udělají včas. Čím více jich proběhne před zahájením stavby, tím méně překvapení musí klient řešit ve chvíli, kdy už stojí konstrukce a běží peníze.

Nechceme proto klienta přesvědčovat, že má utratit víc. Chceme s ním najít řešení, které se vejde do jeho možností, ale zároveň nezničí to, co považujeme za podstatu kvalitního a dlouhodobě životaschopného domu.