Jak se dnes dostat k vlastnímu rodinnému domu?

Pořízení vlastního rodinného domu patří mezi největší životní rozhodnutí. Ještě před několika lety byla situace relativně přehledná. Dnes se však mění podmínky financování, dotační programy i ceny stavebních prací. Proto jsme se podívali na čtyři nejčastější cesty, kterými se lidé k rodinnému domu dostávají.

Jaké jsou nejčastější cesty k rodinnému domu?

1. Koupě staršího domu a následná rekonstrukce

Pro mnoho lidí představuje starší dům lákavou možnost. Pořizovací cena bývá nižší než u novostavby a nemovitost je často ihned k dispozici.

Je však potřeba počítat s tím, že skutečný technický stav bývá znám až během rekonstrukce. Často se objeví skryté vady, které původní rozpočet výrazně navýší.

Situaci navíc změnily nové podmínky programu Oprav dům po babičce. Zatímco dříve bylo možné získat významnou část prostředků formou dotace, dnes jsou hlavním nástrojem zvýhodněné úvěry. Ty však podléhají schválení bankou a posuzování bonity žadatele. Pokud si kupující současně bere hypotéku na pořízení domu, nemusí být získání dalšího financování samozřejmostí.

Výhody

• nižší pořizovací cena
• zavedená lokalita
• možnost postupné rekonstrukce

Nevýhody

• riziko skrytých vad
• obtížně předvídatelné náklady
• složitější financování rekonstrukce

2. Koupě hotové novostavby

Výhodou novostavby je především okamžité bydlení bez starostí se stavbou.

Nevýhodou bývá vyšší pořizovací cena. Kupující navíc většinou nevidí celý průběh výstavby a musí spoléhat na kvalitu práce dodavatele. U některých developerských projektů také nebývá prostor pro individuální úpravy dispozice nebo použitých materiálů.

Výhody

• okamžité nastěhování
• moderní technologie
• nízké provozní náklady

Nevýhody

• vyšší cena
• omezené možnosti úprav
• kupující nezná průběh výstavby

3. Stavba svépomocí

Mnoho stavebníků stále volí výstavbu vlastními silami. Při dostatku zkušeností a času může jít o cestu k významné úspoře nákladů.

Je však potřeba počítat s vysokými nároky na organizaci, koordinaci řemesel a technické znalosti. Výstavba se často prodlužuje a ne každý má možnost věnovat stavbě několik let svého volného času.

Výhody

• možnost snížit pořizovací náklady
• kontrola nad průběhem stavby
• individuální řešení a změny během výstavby

Nevýhody

• vysoké časové nároky
• riziko technologických chyb
• komplikovanější koordinace profesí

4. Koupě pozemku a výstavba na klíč

Čtvrtou možností je pořízení stavebního pozemku a realizace domu prostřednictvím odborné firmy.

Stavebník si vybírá lokalitu, velikost domu, dispozici i technické řešení. Současně získává výhodu profesionální přípravy projektu, koordinace stavby a použití moderních technologií s důrazem na nízké provozní náklady.

V porovnání s koupí staršího domu odpadají rizika spojená se skrytými vadami. Oproti výstavbě svépomocí zase odpadá značná časová a organizační zátěž.

Výhody

• nový dům podle vlastních představ
• moderní technologie a nízké provozní náklady
• kontrolovaný rozpočet
• profesionální realizace

Nevýhoda

• delší cesta k nastěhování než u koupě hotové nemovitosti
• nutnost řešit výběr pozemku a projektovou přípravu

Jaká je nejlepší cesta?

Neexistuje jedno univerzální řešení pro každého. Každá rodina má jiné finanční možnosti, časové možnosti i představy o bydlení.

Z dlouhodobého pohledu však stále více zájemců volí kombinaci vlastního pozemku a nového domu realizovaného odbornou firmou. Získávají tak moderní bydlení přesně podle svých představ, pod kontrolou mají kvalitu provedení i budoucí provozní náklady.

Pokud uvažujete o rodinném domě a nejste si jisti, která cesta je pro vás nejvhodnější, rádi s vámi jednotlivé možnosti nezávazně projdeme a připravíme orientační ekonomické srovnání, nebo se můžete podívat na naše webové stránky pro orientační cenové srovnání.

A jak to vypadá s cenovým srovnáním?

Výchozí model

lokalita: do cca 15 min od Prahy
pozemek: 5 000 000 Kč
dům: cca 100 m² užitné plochy
váš model: pozemek 5 mil. + dům 6 mil. = cca 11 mil. Kč

Orientačně se dnes cena domu na klíč běžně uvádí zhruba 35–60 tis. Kč/m², tedy u 100 m² cca 3,5–6 mil. Kč, podle standardu a technologií. U modernějších či kvalitnějších domů se běžně dostává výš.

U rekonstrukcí se orientační ceny často pohybují cca 15–35 tis. Kč/m², podle technického stavu, rozsahu a požadovaného standardu. U staršího domu 100 m² to znamená snadno dalších 1,5–3,5 mil. Kč, a to bez jistoty, že se neobjeví další práce.

U programu Nová zelená úsporám se teď více prosazuje model zvýhodněného/bezúročného financování renovací; oficiální web uvádí úvěr až 750 tis. Kč pro dílčí renovace a až 2 mil. Kč pro komplexní renovace RD, vždy ale v návaznosti na pravidla programu a schválení financování.

Kolik může jednotlivá cesta přibližně stát?

Pro jednoduché srovnání si vezměme modelový příklad: rodinný dům o velikosti přibližně 100 m² užitné plochy v dojezdové vzdálenosti do 15 minut od Prahy a stavební pozemek za 5 000 000 Kč.

1. Starší dům + rekonstrukce

Na první pohled může jít o levnější variantu. Starší dům v okolí Prahy může být cenově dostupnější než novostavba, ale je potřeba připočítat rekonstrukci.

U domu o velikosti kolem 100 m² se náklady na rekonstrukci mohou pohybovat přibližně od 1,5 do 3,5 milionu Kč podle stavu domu a rozsahu prací. Pokud je nutné řešit střechu, okna, rozvody, zateplení nebo vytápění, může se rozpočet výrazně navýšit.

Celkově se tak tato varianta může snadno dostat přibližně na 9 až 14 milionů Kč, a to s rizikem skrytých nákladů.

2. Koupě hotové novostavby

Hotová novostavba je pohodlná cesta. Kupující nemusí řešit pozemek, projekt ani samotnou výstavbu.

Nevýhodou je vyšší cena. U novostaveb v atraktivním dojezdu od Prahy bývá celková cena často výrazně vyšší než při samostatné koupi pozemku a výstavbě domu.

U domu kolem 100 m² se tak celková cena může pohybovat orientačně okolo 13 až 18 milionů Kč podle lokality, velikosti pozemku a standardu provedení.

3. Pozemek + stavba svépomocí

Při koupi pozemku za 5 milionů Kč a stavbě domu svépomocí může být pořizovací náklad nižší než u hotové novostavby.

Reálně je však potřeba počítat nejen s materiálem, ale také s projektem, přípojkami, koordinací řemesel, časem a rizikem chyb. Úspora může být významná, ale není zadarmo. Platí se časem, stresem a odpovědností.

Celkově se tato varianta může pohybovat přibližně kolem 9 až 11 milionů Kč, podle toho, kolik práce stavebník skutečně zvládne sám.

4. Pozemek + výstavba odbornou firmou

Pokud si klient pořídí pozemek za 5 milionů Kč a nechá si postavit moderní dům o velikosti přibližně 100 m² odbornou firmou, může se dostat přibližně na 11 milionů Kč.

Výhodou je nový dům, moderní technologie, kontrolovaný rozpočet, jasná odpovědnost dodavatele a nižší provozní náklady do budoucna.

Právě proto může být tato cesta velmi rozumným kompromisem mezi cenou, kvalitou, jistotou a dlouhodobou hodnotou bydlení.